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时隔三年首套房贷款利率再次下调,未来楼市……

2022-05-18 09:33:25    邹城房产网     行业动态    

5月15日,央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。该政策提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。通俗的解释,就是购买首套房贷款利率可以下调了。

央行调整差别化住房信贷政策 购房成本将减少

从央行与银保监会发布的《通知》内容来看,落地将更好地刺激购房者的购房需求,加速其购房进度,逐步利好楼市的成交。
首先,购房贷款的利率下调,可以减少购房者利息支出,减少购房成本。其次,在每月还贷额度减少的情况之下,可以少量减少其首付额度,提升其购买力。

如100万20年商业贷款,如果按照当前基准利率4.6%计算的话,总还贷利息为531344元,月供为6380元/月,而按照下浮20个基点4.4%计算的话,总还贷利息为505434元,月供为6273元/月,相比少还利息25910元,月供少还108元。
而政策中提及的各地因城施策,自主确定辖区内各城首套和二套住房商贷款利率加点下限,这将给予各城在降息方面比较大的灵活操作空间。

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房贷利率进入下降通道 楼市未来可期

根据对近20年以来的相关首套房贷款政策统计,购买首套房大多数年份都可以在基准的贷款利率基础上进行打折优惠,其中优惠力度最大的年份就是2008年。彼时,可以在基准利率的基础上打七折,购房贷款的利率比存款利率还低。

如2008年10月30日,5年以上的贷款基准利率为7.2%,房贷利率为5.04%,而同期5年以上的存款利率为5.13%。一部分有资金实力的购房者,宁愿选择最低首付和足额贷款,多出来的现金存入银行从而获取一部分利息收益。

在2009年1月,甚至出台了政策,原先执行基准利率的贷款客户都可以进行85折。受次影响,2009年也成为历史上房价上涨最快的年份。

在其他年份,虽然也有出现过房贷利率打折的情况,但是普遍都不如2008年的折扣力度。但总体而言,房贷利率放松和收紧都会直接影响市场的交易活跃度和房价的变化。

我们可以看到,随着2009年底贷款的逐步收紧,房价涨幅也开始明显回落。2019年首套房贷款利率开始全面上浮,部分城市的房价也进入相对较长的调整周期。

2022年5月,央行再次发布《通知》,首套房贷款利率可以在基准利率的基础上下调20个基点,预示着房贷利率再次进入下降通道中。在此背景下,市场对未来楼市的预期也将充满期待。

未来城市间房贷利率出现分化 强二线城市下浮概率大

近几年,房贷的基准利率主要锚定5年LPR,虽然LPR的走势整体走势是持续下调的,但是发现首套房的真实贷款利率并未同步下调。
2021年下半年开始,真实房贷利率甚至完全背离LPR的走势,逐步拉大其和LPR的走势。不过,在今年3月开始房贷利率逐步开始下跌,如广州、苏州等城市部分银行都开始执行4.6%的5年期LPR基准利率了。

此次央行出台的政策,也为这些银行继续对下调贷款利率提供了政策基础。并且,个人住房贷款一直是银行的优质资产,其风险远远小于其他贷款,因此银行也会更乐意把资金发放给个人住房购买者。

目前,发现一线城市的真实房贷利率会低于二线城市,二线城市真实房贷利率会低于三四线城市。这主要由于不同城市商业银行之间的资金充裕程度是不同的,并且城市购房人群购买力和还款能力也会相对不同。因此,短期内三四线城市真实房贷利率在基准利率上进行下浮的可能性会相对较小。

而一线城市一旦全面放开政策,房价也有可能出现快速上涨,那么短期内经济实力相对较强的强二线城市,其房贷利率出现下浮的概率相对会较大。经济实力,是可进行放贷的资金量的保证,城市吸引力也是购房需求的保障。那么,适当的持续放松信贷政策会更好地刺激城市房地产市场。

我们发现,今年以来特别是四五月份,高层给予房地产市场的激励越来越多,支持刚性和改善住房需求的态度也是愈发坚定和明显。2022年,对于首次和改善的合理置业人群来说是充满机遇的。除了降息等政策提振,还有诸多特价房源入市,在助力大家满足美好居住生活的同时,还切实降低了置业成本。其中,安居客平台近期推出的不限购特价好房,更是尤为值得关注!

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